Ein Hauskauf auf Pachtland – kein Grund zur Sorge.


Ein Kaufberatungs-Ratgeber von traumhafteshaus.com

Ein Hauskauf auf fremdem Grund schafft viel Verunsicherung – viele unbegründete Ängste schwingen mit. Als spezialisierter Makler verkaufe ich regelmässig Objekte auf Pachtland und gerate bei Kaufinteressenten immer wieder an dieselben Fragen und Bedenken. Da es tatsächlich wenig Erhellendes zum Thema im Netz zu finden gibt, versuche ich hier mal einige Punkte zu klären. Die Schnellquerleser mögen mir die Ausführlichkeit verzeihen, wer sich tatsächlich für ein Objekt auf Pachtland interessiert, der findet hier Antworten.

Pachtland – die Vorteile und Nachteile

Die Vorteile liegen auf der Hand: Hiesige Grundstückspreise sind deftig, je näher an Metropolen umso höher. In meinem Umland um Hamburg herum muss man z.B. für Waldhäuser auf Eigenland mindestens mit dem doppelten, wenn nicht mit dem dreifachen Kaufpreis rechnen. Zudem sind Angebote auf Eigenland wesentlich seltener zu finden. Vergleicht man Kauf auf Eigenland mit Pachtland beginnt sich der Eigenlandkauf erst ca. nach 40-70 Jahren zu rechnen. Aber Sie sparen nicht nur beim Kaufpreis, sondern auch bei den Kaufnebenkosten: Einen Notartermin (ca. 4% der Kaufsumme) können Sie sich sparen, für den Erwerb auf Pachtland reicht ein normaler Kaufvertrag aus. Das Aufsetzen eines rechtswirksamen Kaufvertrags gehört übrigens zu meinem Service. Dieser dient dann als Ihre Besitzurkunde. Für die Beforstung und Baumpflege ist der Verpächter zuständig, die Grundsteuer ist sehr günstig, da Sie lediglich den Hausanteil bezahlen.

Ein Haus auf Pachtland gehört Ihnen, Sie können es jederzeit wieder verkaufen oder später auch vererben. Sie können nicht enteignet werden.

Kurz gesagt: Ein Hauskauf auf Pachtland ist der preiswerteste Einstieg zum Wohneigentum, die Nebenkosten sind überschaubar, selbst Mieten für Kleinstwohnungen sind i.d.R. deutlich höher als die monatlich anfallende Pacht und die wenigen zusätzlich anfallenden Fixkosten.

Der hauptsächliche Nachteil von einem Pachtland-Kauf ist sicherlich, dass man diese Objekte nicht mit einem herkömmlichen Bank-Immobiliendarlehen finanzieren kann, da die Bank die Darlehensschuld nicht im Grundbuch absichern kann. D.h. Sie müssen entweder über die Mittel für den Kauf bereits verfügen, oder Sie haben die Möglichkeit in der Familie, bei Verwandten oder Freunden sich das Geld privat zu leihen oder Sie haben die Möglichkeit eine bestehende, andere Immobilie zu beleihen. Ein herkömmlicher Bankkredit macht meistens keinen Sinn, es sei denn die Kaufsumme oder die Restsumme die Sie benötigen, ist eher klein. Denn ein üblicher Konsumenten-Kredit hat eine Maximal-Laufzeit von 12 Jahren, in dieser Zeit muss die Kreditsumme getilgt werden, somit können inklusive Zinsen empfindlich hohe Raten entstehen. Allerdings kann ich mittlerweile über unseren Baufinanzierungspartner zinsgünstige Kredite (zu Wohnzwecken) vermitteln, daher kann auch diese Variante durchaus im Rahmen des Bezahlbaren realisierbar sein. Fragen Sie mich dazu gerne an. Eine Alternative wäre, eine langjährig bestehende Lebensversicherung zu beleihen, denn hier muss nicht nach Zeitplan bzw. gar nicht getilgt werden, fragen Sie dazu Ihren Versicherer. Ob Ihr auszahlungsreifer Bausparvertrag sich eignet, um ein derartiges Objekt zu finanzieren, müssten Sie ebenfalls mit Ihrem Versicherer klären.

Kann ich einfach gekündigt und verjagt werden?

Sie schliessen mit dem Verpächter des Grundstückes einen langfristigen Pachtvertrag (je nach Verpächter 5-25 Jahre), der sich nach Ablauf automatisch immer um ein weiteres Jahr verlängert, oder Sie verlängern die Pachtlaufzeit danach wieder um eine längere Frist. Dies sind üblicherweise bei einem Neuabschluss verhandelbare Konditionen. Ein Pachtvertrag ist ein nicht endender Vertrag (durch die automatische Laufzeit-Erweiterung). Daher ist die Länge Ihre Anfangslaufzeit auch nicht sonderlich wichtig - auch nach Ablauf dieser ersten Laufzeit besteht weiterhin ein rechtsgültiges Vertragsverhältnis. Eine einseitige Kündigung des Verpächters ohne nachvollziehbare Begründung (z.B. massive Verstöße gegen den Pachtvertrag, Störung der nachbarschaftlichen Gemeinschaft etc.) ist nicht statthaft. Gegen eine Enteignung sind Sie gesetzlich geschützt. D.h. Ihr Haus fällt nicht automatisch an den Verpächter, sollte er Ihnen aus gutem Grund gekündigt haben. Er muss Ihnen das Haus dann entweder abkaufen zu mind. 2/3 des Schätzwertes oder (eher üblich) Ihnen genügend Zeit geben, das Haus anderweitig zu verkaufen. Ausserdem, sollte der Verpächter (oder dessen Erben) jemals das Grundstück verkaufen wollen und können (siehe Abschnitt unten), dann haben Sie oft ein vertraglich zugesichertes Vorkaufsrecht.

Grundsätzlich ist es durchaus im Interesse des Verpächters, dass ein intaktes Verhältnis zu den Pächtern besteht, denn die Pächter haben mit Ihren Aufbauten den Wald der Besitzer lukrativ und werthaltig gemacht. Denn ein unbebautes bzw. unbebaubares Forststück ist vergleichsweise wertlos. Zudem würde es zumindest in einigen dieser Gebiete den Verpächter empfindlich schmerzen, würde der Pächter sein Haus abreissen. Denn dann würde da die diesbezügliche Baugenehmigung erlöschen - ein Wiederaufbau würde dann nicht mehr genehmigt (dies gilt nicht für alle dieser Gebiete – dies ist jeweils abhängig vom Bebauungsplan).

Kann der Verpächter die Pacht willkürlich und in schwindelnde Höhen anheben?

Die Rechte von Pächtern ähneln denen von Mietern. Damit eine Pacht im Rahmen des marktüblich vertretbaren bleibt, kann ein Pächter im Streitfall beantragen, dass ein Pachtenspiegel erhoben wird. Liegt dann eine Pacht 30% über dem lokalen Durchschnitt, kann er gegen eine Anhebung erfolgreich Einspruch einlegen.

Einige Pachtverträge enthalten eine Indexierungs-Klausel. Dann ist der Verpächter berechtigt, die Pachthöhe anzupassen, sofern der jährliche ausgegebene Lebenhaltungskosten-Index (ausgegeben vom statistischen Bundesamt/Wiesbaden) um mehr als 10% gestiegen ist. Auch hier gilt: Ein vernünftiges Miteinander sollte das Ziel von Verpächter und Pächter sein, es ist durchaus nachvollziehbar, dass eine Pacht auch mal an eine allgemeine Teuerung angepasst wird.

Achtung nicht verwechseln: Erbpacht und Pacht

Das Prinzip Erbpacht ausführlich zu erklären, würde den Rahmen hier sicherlich sprengen, dazu findet man viele Infos im Netz. Ein Erbpachtgrundstück wird üblicherweise über eine Laufzeit von 99-150 Jahre gepachtet, ein Grundschuldeintrag für eine Bank ist möglich, daher kann man Objekte oder Erbpachtgrundstücke über Immobiliendarlehen problemlos finanzieren. Ist allerdings die Restlaufzeit unter 40 Jahre gefallen, wird ein Hausverkauf bzw. eine Bankenfinanzierung äusserst schwierig. Nach Ablauf der Erbpacht fällt das Haus gffls komplett an den Erbpachtgeber (zu meist nicht sehr vorteilhaften Konditionen (hierzu den Erbpachtvertrag genau studieren). Aber: Objekte auf Erbpachtgrundstücken werden üblicherweise lediglich 15% niedriger eingewertet als normale Eigenland-Objekte. Daher sind die Kaufpreise auch üblicherweise deutlich höher als bei Objekten auf Pachtland.

Wieso kann ich das Grundstück nicht einfach kaufen?

Oftmals können die hiesigen Verpächter ihre einzelnen Parzellen gar nicht verkaufen, weil Sie von den Gemeinden keine entsprechende Teilungsgenehmigung für Ihre meist hektargroßen Grundstücke kriegen. Viele der Verpächter sind durchaus wohlhabend und sind an einem Verkauf gar nicht interessiert, die Verpachtung bringt steten Erlös ohne große Unterhaltskosten und mit sehr wenig damit verbundenem Zeitaufwand. Aber wie bereits erwähnt, Sie erhalten meist ein im Pachtvertrag abgesichertes Vorkaufsrecht für das Grundstück, sollte es doch mal zum Verkauf stehen. In diesem Fall könnten Sie dann den Kauf natürlich über ein Bankdarlehen finanzieren.

Der Kaufprozess

Hier gilt es zu berücksichtigen, dass ein rechtswirksamer Kaufvertrag erst geschlossen werden kann, wenn der Verpächter seine Zustimmung gibt, mit dem Käufer einen Anschluss-Pachtvertrag zu schliessen. Um sich ein Objekt abzusichern bzw. zu reservieren, schliesst man üblicherweise einen Vorvertrag, in dem das Kaufprozedere, der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten bestimmt werden; ebenso wird terminiert, wann der Abschluss des regulären Kaufvertrags und die anschliessende Objektübergabe stattfinden sollen. In der Zeit zwischen Abschluss des Vorvertrages und Erstellung des Kaufvertrags holt man die Zustimmung des Verpächters ein.

Eine kleine Historie

Viele dieser Waldwohn- und Wochenendhausgebiete sind nach dem 2.Weltkrieg entstanden. Die zerbombten Städte boten nicht genügend bezahlbaren Wohnraum und waren vermeintlich unsicher. Auf Wälder sind damals keine Bomben gefallen, diese boten Sicherheit vor dem nächsten Krieg und idyllische Ruhe. Die Besitzer der Wälder waren meist örtliche Bauern und haben den Waldbewohnern Ihre Waldstücke günstig verpachtet. Über die Jahrzehnte haben die betroffenen Gemeinden nachträgliche Bebauungspläne für diese Gebiete aufgelegt mit je nach Gemeinde unterschiedlichen Bestimmungen.

Einige dieser Gebiete wurden mittlerweile auch zu Wohngebieten umdeklariert, die Preise für die entsprechenden Objekte sind durch die Decke gegangen – sie liegen am oberen Rand vergleichbarer herkömmlichen Wohnobjekte, wegen der idyllischen Lage und den durchweg großen Grundstücken.

Ein Kauf im Wochenendhausgebiet bietet daher noch Wohnraum zum Schnäppchenpreis – ohne wirkliche Nachteile.

Sehr viele Pächter sind schon seit Jahrzehnten glückliche Nutzer und Bewohner Ihrer Objekte – die Angst vor Pachtland ist unbegründet.

Es gibt aber auch Ferienhausgebiete auf Pachtland in Freizeitanlagen, Ferienparks oder umgewandelten Campingplätzen, hier sind die Grundstücke meist deutlich kleiner (um die 200-600m²), auch hier ist die Erstwohnsitzanmeldung häufig möglich. Hier kann man ebenfalls günstige Objekte auf Pachtland erstehen und im eignen Haus zum Spartarif wohnen. Man sollte aber damit leben können, dass hier die Objekte dicht aneinander liegen, hier muss man als Besitzer das Schrebergarten/Campingplatz-Feeling mögen. Zudem sind hier lange Laufzeiten beim Pachtvertrag eher unüblich (meist nur 1-jährig). Dies ändert aber grundsätzlich nichts an der Rechtslage, d.h. Sie sind genauso abgesichert.

Sie wollen ein Haus auf Pachtland kaufen oder verkaufen? Sie haben spezifische Fragen zum Thema? Kontaktieren Sie mich – ich operiere bundesweit. Haben Sie aber bitte Verständnis dafür, dass ich als Vollzeitprofi nicht als eine ausufernd kostenlose Beratungsstelle fungieren kann.

Ich bin Überzeugungstäter – ich wohne selbst im Wald und kenne mich daher mit allen Befindlichkeiten sehr gut aus.

Disclaimer: Ich möchte hier anmerken, dass ich hier zwar meine Erläuterung nach besten Wissen und Gewissen vornehme, aber natürlich als Makler keine rechtsverbindlichen Aussagen treffen darf und kann.

©11/2016 Milo Heller – traumhafteshaus.com

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