Ich brauche ein Grundstück für mein Tiny House....

Solche, oder so ähnliche Anfragen erhalte ich zig-fach jede Woche. Und das nicht nur für Tiny Häuser, auch Grundstücksgesuche für die Aufstellung von Modulhäusern, Holzhaus-Fertighäusern, Blockbohlenhäusern, Übersee-Container-Bauten, Bauwagen u.ä. erreichen mich viele Anfragen. So gerne ich solche Projekte unterstütze, so selten kann ich helfen. Aus einem relativ einfachen Grund: Unbebaute, bezahlbare, noch bebaubare Grundstücke gibt es so gut wie gar nicht mehr.

Wohlgemerkt, ich spreche hier nicht von winzigen Pachtgrundstücken in Camping-Ferienzentren oder den paar wenigen neuen für Tiny Häuser ausgewiesenen Pachtgrundstück-Anlagen, wo man sich auf Winzgrundstücken aneinenderpferchen muss und dafür dann schon eine sehr erhebliche Pacht bezahlen muss.

Ich spreche von Wochenendhausgebieten v.a. im Wald, wo die einzelnen Häuser üblicherweise von 1.500 - 2.500qm Grundstücken umsäumt sind. Etwas, dass im normalen Wohnumfeld bei üblichen Grundstückspreisen ab ca. 100.-/qm aufwärts kostet, in Wochenendhausgebieten aber durchaus noch bezahlbar wäre (ca. ab 18,- bis 45.-/qm). Nur, es gibt Sie eben nicht mehr, diese freien Grundstücke. Auch dies ist leicht zu erklären: Die meisten dieser Wochenendhausgebiete (v.a. in Niedersachsen und ein paar in NRW) sind wild entstanden, in der Nachkriegszeit. Damals war wohl der Hintergedanke: Wälder wurden im Krieg nicht zerbombt, da bin ich bei dem nächsten Krieg sicher. Irgendwann wurden diese Gebiete dann von den Gemeinden nachträglich als Wochenendhausgebiete (nach-)deklariert. Sehr viele dieser Gebiete wurden dann irgendwann im Laufe der nachfolgenden Jahrzehnten von den zuständigen Gemeinden mit einem Bebauungsplan etwas genauer nachdefiniert. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, nimmt man meine Kommunikation mit den diversen jeweils zuständigen Baubehörden als Maßstab, dass man als Besitzer eines solchen Wochenendhauses eher ein Dorn im Auge, als hochwillkommener Mitbürger ist. Zumindest gilt dies für Baubehörden. Diese Historie habe ich angeführt, um Ihnen die Wahrscheinlichkeit aufzuzeigen, dass solche Gebiete künftig noch neu ausgewiesen werden: Sie ist ganz klar null. Zusammengefasst heißt das: Ein sehr rares Gut, solche Wochenendhäuser, da die Nachfrage aber stetig steigt - und das nicht erst seit Corona - steigen die Preise steil an - ich bin in dieser Nische nun ca. 9 Jahre unterwegs - seither kann ich pro Jahr Preissteigerungsraten von 10-20% feststellen. Eben eine klarer Fall von geringem Angebot gepaart mit hoher Nachfrage.

Aber kommen wir zurück zum Urthema: Das gesuchte und so schwer zu findende Grundstück. Ebendieses ist halt meist schon bebaut, noch unbebaute aber noch legal bebaubare gibt es so gut wie keine mehr. Das gilt sowohl für Pacht*- als auch für Eigenland Grundstücke. Wobei hier Eigenland-Grundstücke nochmal ein Vielfaches weniger im Angebot sind, weil es einfach sehr viel weniger davon gibt - viele dieser Wald-Wochenendhäuser stehen eben nunmal auf Pachtland.

Ihre einzige Chance also ist, sich ein möglichst günstiges Altbestand-Wochenendhaus zu kaufen und dieses für Ihr geplantes Traum-Tiny dann abzureissen. Da variieren allerdings die Preise eklatant, mancherorts wird man noch für ein paar Tausender fündig - dann aber meist deutlich abseits von Metropolen (wie Hamburg, Berlin, Hannover oder den Ruhrpottstädten). In Hamburg-Nähe z.B. geht der Einstiegspreis mttlerweile bei ca. 40Tds aufwärts los. Für Eigenland-Grundstücke mit stark renovierungsbedürftiger Bebauung bei ca. 150.000.-. Wer die Hamburger Immobilienpreise im Speckgürtel kennt, den schockt das nicht. Das ist im Vergleich immer noch ein Schnapper. Sie dürfen bei diesen Preisen übrigens nicht vergessen, dass Sie hier eine relativ teure Infrastruktur mitkaufen, die vollständige Erschliessung dieser Häuser hat der ursprüngliche Erbauer mal teuer selbst bezahlt und wurde im Gegensatz zu Camping- und Freizeitanlagen nicht vom Verpächter gestellt. So ein Haus komplett mit Wasser, Abwasser und Strom zu versorgen ist eine teure Angelegenheit - das kostet mind. schon mal 15-20Tds bei einem kompletten Neubau ohne vorhandene Hauserschliessung.

Was man ausserdem dazu wissen muss, ist: Man sollte sich in diesen Wochenendhausgebieten an den sehr unterschiedlich gefassten Bebaungsplänen orientieren - d.h. meist ist eine Bebauung von 60qm (örtlich auch mal 70-90qm) Grundfläche erlaubt. Meist darf man zusätzlich auch ein Nebengebäude von ca. 30qm erstellen. Grundfläche bedeutet - die Grundfläche bzw. gesamte überbaute Fläche darf diese Quadratmeteranzahl betragen, darauf darf üblicherweise ein Schrägdach mit ausgebautem Dachgeschoss (im Bausprech 1,5-geschossig) gebaut werden. Hierzu sollte man ebenfalls den örtlichen Bebauungsplan genau konsultieren, da gibt es nämlich auch enorme Unterschiede bzgl. Dachneigung, Firsthöhe etc. Oft ist auch eine Unterkellerung erlaubt. Bei Vollausnutzung dieser Möglichkeiten kann man durchaus auch eine Wohnfläche von insg. 150-180qm erzielen. Aber Vorsicht: Ein verfensteter Wohn-Kellerbau ist eine sehr teure Angelegenheit. Aber für die Menschen, die tatsächlich den Tiny-House-Gedanken verinnerlicht haben, ist das wohl eher weniger ein Thema.

Ebenfalls vorsichtig sein sollte man mit einem Komplettabriss des Altbestandes. In manchen Gebieten erlischt dann komplett die Bebaubarkeit - also immer erstmal genau den Bebauungsplan lesen! Ein Total-Abriss ist übrigens aus mehreren Gründen sowieso nicht zu empfehlen: 1. Lässt man z.B. noch einen Türrahmen stehen oder ein Wandteil, dann ist der nachfolgende Neubau kein Neubau sondern lediglich ein Ausbau. Kleiner, schlauer Trick - mit dem man viel Geld sparen kann. 2. Die meisten dieser Wald-Holzhäuser sind in den 50er bis 70er-Jahren erbaut worden - mit einer Holzqualität, die man heutzutage vergeblich sucht oder nicht mehr bezahlen kann. Also ist es tatsächlich gar keine schlechte Idee, mit der vorhandenen Struktur zu arbeiten. Tiny Houses sind auch meist nichts anderes als ein Ständerwerk-Holzbau - wie eben die meisten dieser Wochenendhäuser. Sehr gute Holzqualität abzureissen um das gleiche Prinzip mit potenziell minderwertigerem, weniger lang abgelagertem Holz zu ersetzen, ergibt wenig Sinn.

Sie wollen gar nicht in den Wald, ein Tiny House-Neubau soll es aber unbedingt sein? Ich will Ihnen hier Mal die weiteren Möglichkeiten - abseits von Camping- und Freizeitanlagen aufführen:

1. Sie kaufen ein bebaubares Wohnhausgrundstück in besiedeltem Gebiet zu normalen dafür geltenden Grundstückspreisen. Da werden Sie sich - es sei denn Geld spielt keine Rolle - kein großes Grundstück leisten können. Siehe oben. Zudem wird es mit einer Finanzierung nicht leicht, weil Banken in Ihrer Spaßverderber-Mentalität kein Herz für Tiny Houses haben, da wird nüchtern eine Wiederverwertbarkeit bei Zwang analysiert, das wird nicht gut ausgehen für ein Tiny House.

2. Sie haben Glück und finden einen Besitzer eines wirklich großen als Wohnbebauungsgrundstück definierten Grundstückes, wo eine Teilungsmöglichkeit vorhanden ist und eine weitere Bebauung möglich und der auch noch den Gedanken mag, einen Tiny House-Bewohner künftig als Nachbarn zu haben. Soll es geben. Falls Sie so ein(e) Besitzer(In) sind, melden Sie sich gerne bei mir, ich hätte reichlich Kundschaft für Sie. Ich helfe gerne bei der Erlangung von Teilungsgenehmigung, Bauvoranfragen etc.

3. Sie finden einen Bürgermeister in einem etwas weniger besiedelten Gebiet, der mit abwandernden Einwohner zu kämpfen hat und gerne neue Steuerzahler in seine überalternde Gemeinde bringen würde. Sie finden zudem in genau dieser Gemeinde ein größeres Grundstück was sich am Dorfrand für die Ansiedelung einer kleinen Tiny-House-Gemeinde eignen würde. Holen Sie erst den Bürgermeister ins Boot, die Baubehörde wird den Plan sowieso erstmal verbieten wollen, wenn der Bürgermeister aber ein Machtwort spricht, dann müssen die auch mit ins Boot springen. Aber hier ist langer Atem, viel Überzeugungsarbeit und auch eine Stange Geld für den Ankauf und die Erschliessung des Grundstückes nötig.

Oder Sie wählen die oben ausführlich beschriebene Wochenendhaus-Altbestands-Lösung. Im Gesamtüberblick macht diese Lösung doch ziemlich viel Sinn, oder? Hier ist oft eine Erstwohnsitzanmeldung möglich, Sie haben also alle Wohnprivilegien inkl. z.B. der Möglichkeit Ihre Kinder für Kitas und Schulen oder bestimmte Gewerbe anzumelden. Selbst wenn eine Erstwohnsitz-Anmeldung nicht möglich ist, könnten Sie es trotzdem wohn-artig nutzen - mehr dazu in meinem nächsten Blog.

Was definitiv KEINE Lösung ist, aber oft als Wunschanfrage bei mir auftaucht: Sie können leider NICHT einfach irgendwo eine idyllische, unbebaute Alleinlage-Wiese (oder -Wald, -Teichgebiet etc.) kaufen und darauf dann Ihr Wunsch-Tiny House (oder irgendeine andere Art der Bebauung) bauen. Das ist definitiv nicht möglich. Da wird Sie jedes Bauamt auf den § 35 - Aussengebiet verweisen. Hier wurden die geltenden Bestimmungen in Deutschland sogar in den letzten Jahren noch verschärft - machen Sie sich absolut keine Hoffnung, dass Sie hier legal etwas bauen dürfen. Es sei den wir reden z.B. von einem Offenstall für Pferde.

Es gäbe sicherlich noch ein paar mögliche Grauzonen wo man halblegal, mit starkem Selbstbewusstsein und Kämpferwille versuchen kann, mit einer mobilen Lösung (auf Rädern) einen Aufstell-Versuch zu unternehmen. Da sollte man aber darauf achten, dass da keine streitwilligen Nachbarn und sonstige "Blockwächter" unterwegs sind.

Aber dies ist sowieso nur etwas für Freigeister - die halt mal ihr Glück versuchen wollen. Definitiv nichts für "bis ins letzte Detail-Planer".

Als Fazit kommt man doch eindeutig zum Schluss: Das ist mal gar nicht so leicht mit dem Tiny-House-Traum. Kein Wunder, dass die Idee in Deutschland nur schwer aus den Startlöchern kommt. In einem durch und durch bürokratisierten und regulierungswütigen Land ist das ein steiniger Weg. Zumal man neuen Ideen halt nicht sehr gewogen ist (siehe auch Internet=Neuland/Digitalisierungsstand Deutschland etc.).

Aber bitte nicht falsch verstehen: Ich lebe trotzdem sehr gerne hier in Deutschland und habe mein Freigeist-Raum längst im Wochenenhausgebiet im Wald gefunden. Wer sucht, der findet. Dass anderswo immer alles besser ist, das mögen die glauben, die alles glauben, was Ihre Blase so erzählt. Anderswo ist anders - aber meist insgesamt keine bessere (Lebens-)Lösung. Es sei denn das Fernweh plagt Sie ungemein, dann ziehen Sie los.

Abschliessend gebe ich Ihnen zum Thema Tiny House ein paar wohlgemeinte Tipps: Kaufen Sie kein Tiny House, Bauwagen o.ä. bevor Sie sich ein Aufstellgrundstück dafür gesichert haben. Es sei denn Sie sehen das als stylischen Wohnwagen und ziehen dann damit von Campingplatz zu Campingplatz. Das wiederum ist aber keine innovative Idee: Camping gibt es schon lange und Wohnlösungen auf Rädern gibt es wahrscheinlich schon seit Jahrhunderten.

Jedenfalls sind solche Camping/Freizeit-Anlagen und generell Wohnen auf engem Raum nicht jedermanns Sache, testen Sie das für sich erst mit einem preiswerten, älteren Wohnwagen, bevor Sie gleich ein ausgefuchstes Tiny House-Projekt in einer solchen Anlage ausplanen.

Einen wirklich innovativen Lösungsansätz hätte ich auch noch parat: Wieso nicht Tiny Houses auf (flache) Dächer in Stadtgebieten setzen? Da müsste man doch bei der derzeitig ausgerufenen Stadtverdichtungs-Absicht bei zuständigen Politikern offene Türen einrennen.

Falls Ihnen der Lösungsansatz mit einem Waldwochenendhaus-Altbestand gefällt, dann kann ich Ihnen bei der Suche gerne helfen. Senden Sie mir einfach eine Suchanfrage (an info@traumhafteshaus.com) mit Ihren Kontaktdaten (Name, E-mail, Telefonnummer). Benennen Sie Ihren Such-Umkreis und Ihr Maximalbudget. Bedenken Sie beim Such-Umkreis, dass ich v.a. in Niedersachsen für Sie fündig werden kann, bei allen anderen Bundesländern wird es deutlich schwerer und kann sehr lange dauern. So eine Suchanfrage bei mir ist unverbindlich und kostenfrei, Sie bezahlen mich lediglich im Erfolgsfall - und dann lediglich die anfallende Maklerprovision für das Objekt bzw. Ihren hälftigen Anteil dafür. Keine Angst, Ihre Daten sind bei mir in guten Händen, ich bin Makler, kein Datenhändler.

*Lesen Sie hierzu auch gerne mein Blog zum Thema Hauskauf auf Pachtland.

Foto: Clay Banks / Unsplash